Décryptage des 5 mesures qui vont changer la donne.

Episode 1 : Le Dispositif Jeanbrun dans l'ancien => Rénover c'est rentable

Après des années de déclin de l'investissement locatif, la loi de finances 2026 pose enfin les jalons d'une relance du marché de l'ancien. Contrairement aux dispositifs précédents (Pinel, Denormandie), cette réforme cible la rénovation énergétique et offre des leviers fiscaux puissants pour remettre les passoires thermiques sur le marché.

🔍 Comment ça marche ?

Pour bénéficier du dispositif Jeanbrun dans l'ancien, vous devez remplir 3 conditions cumulatives :

1. Réaliser des travaux lourds représentant au moins 30% du prix d'achat

2. Atteindre la classe A ou B du DPE après travaux

3. Louer le bien pendant 9 ans minimum en respectant des plafonds de loyers

En contrepartie, vous pouvez amortir fiscalement votre investissement à hauteur de 10 700 € par an, imputable sur vos revenus fonciers et, le cas échéant, sur votre revenu global.

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💡 Exemple concret : Maison F → Classe A

Situation de départ :

- Maison ancienne achetée : 150 000 €

- DPE initial : Classe F (passoire thermique)

- Travaux de rénovation globale : 60 000 € (40% du prix d'achat ✅)

- DPE après travaux : Classe A ✅

Montage financier :

- Prix d'achat + frais de notaire : 150 000 € + 12 000 € = 162 000 €

- Travaux : 60 000 €

- Investissement total : 222 000 €

Financement :

- Apport personnel : 22 000 € (10%)

- Prêt bancaire : 200 000 € sur 20 ans à 3,5% = 1 161 €/mois

Revenus locatifs :

- Loyer mensuel (hors charges) : 950 € (sous plafond Loc'Avantages)

- Revenus annuels : 11 400 €

Fiscalité :

- Amortissement annuel : 10 700 €

- Charges déductibles (intérêts, taxe foncière, assurance, etc.) : ~8 000 €

- Résultat fiscal : 11 400 - 10 700 - 8 000 = -7 300 €

👉 Vous êtes en déficit foncier, donc zéro impôt sur les revenus locatifs pendant plusieurs années, voire une réduction sur votre impôt global.

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✅ Pour qui c'est intéressant ?

Profil idéal :

- Investisseurs avec un TMI élevé (taux marginal d'imposition 30% à 45%) qui cherchent à défiscaliser

- Propriétaires de biens anciens classés E, F ou G qui ne peuvent plus les louer (interdiction progressive)

- Ceux qui veulent valoriser un bien à la revente (un bien classe A vaut bien plus qu'un F)

Avantages :

✓ Cumul possible avec MaPrimeRénov' (aides jusqu'à 70 000 € pour une rénovation d'ampleur)

✓ Cumul possible avec CEE (Certificats d'Économies d'Énergie)

✓ Valorisation du patrimoine : un bien rénové en classe A se vend 15-25% plus cher

✓ Attractivité locative : charges réduites pour le locataire = moins de vacance

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📈 Impact sur le marché

Pourquoi ça va booster les ventes de l'ancien ?

1. Déblocage des passoires thermiques : depuis 2023, les biens G ne peuvent plus être loués, et les F seront interdits en 2028. Beaucoup de propriétaires bloqués vont enfin pouvoir vendre à des investisseurs qui vont rénover.

2. Attractivité retrouvée : avec un amortissement de 10 700 €/an, un investisseur peut absorber une partie des travaux via la fiscalité → il peut donc payer le bien un peu plus cher.

3. Relance du marché de la rénovation : les artisans, bureaux d'études, et entreprises du bâtiment vont retrouver de l'activité.

Amélioration du parc locatif :

- Moins de passoires thermiques : objectif d'atteindre classe A ou B = confort pour les locataires

- Baisse des charges : un logement bien isolé = factures d'énergie divisées par 2 ou 3

- Qualité du parc : rénovations lourdes = remise aux normes électriques, plomberie, etc.

A suivre le Décryptage des 4 autres mesures qui vont changer la donne.