Déficit foncier DOUBLÉ : 21 400 € par an (jusqu'au 31/12/2027)

Analyse détaillée et exemples chiffrés**

Après des années de déclin de l'investissement locatif, la loi de finances 2026 pose enfin les jalons d'une relance du marché de l'ancien. Contrairement aux dispositifs précédents (Pinel, Denormandie), cette réforme cible la rénovation énergétique et offre des leviers fiscaux puissants pour remettre les passoires thermiques sur le marché.

Décryptage des 5 mesures qui vont changer la donne.

🔍 DEIFCIT FONCIER : Comment ça marche ?

Le déficit foncier permet de déduire vos travaux de vos revenus fonciers, et si le déficit dépasse vos revenus locatifs, vous pouvez l'imputer sur votre revenu global (salaires, pensions, etc.).

Jusqu'en 2025 : plafond de 10 700 € par an

À partir de 2026 : plafond de 21 400 € par an (jusqu'au 31 décembre 2027)

⚠️ Important : seuls les travaux d'amélioration, de réparation et d'entretien sont déductibles en déficit foncier. Les travaux de construction ou d'agrandissement ne le sont pas.

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💡 Exemple concret : Appartement à rénover

Situation :

- Vous êtes cadre, TMI à 41%

- Salaire annuel : 60 000 €

- Vous achetez un appartement ancien : 120 000 €

- Travaux de rénovation : 35 000 € (isolation, chauffage, électricité, plomberie)

Fiscalité classique (location nue) :

- Loyer annuel : 9 000 €

- Charges déductibles (intérêts, taxe foncière, assurance) : 4 000 €

- Travaux déductibles : 35 000 € (à étaler)

Année 1 :

- Revenus fonciers : 9 000 €

- Charges : 4 000 €

- Travaux : 21 400 € (nouveau plafond de déficit foncier)

- Résultat : 9 000 - 4 000 - 21 400 = -16 400 €

👉 Vous êtes en déficit de 16 400 €

Ce déficit vient réduire votre revenu imposable global :

- Revenu imposable avant déficit : 60 000 €

- Revenu imposable après déficit : 60 000 - 16 400 = 43 600 €

Économie d'impôt (TMI 41%) :

- 16 400 € × 41% = 6 724 € d'économie

- + économie de prélèvements sociaux (17,2%) : 16 400 × 17,2% = 2 821 €

- Total économisé : 9 545 € (soit 27% du coût des travaux récupérés dès la 1ère année)

Année 2 :

- Reste de travaux à déduire : 35 000 - 21 400 = 13 600 €

- Vous pouvez déduire 13 600 € sur l'année 2

- Nouvelle économie d'impôt : ~7 900 €

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✅ Pour qui c'est intéressant ?

Profil idéal :

- Propriétaires-bailleurs avec des biens anciens nécessitant des travaux importants

- Contribuables à TMI élevé ( taux d'imposition marginal 30%, 41%, 45%) qui cherchent à réduire leur impôt

- Ceux qui veulent étaler fiscalement des travaux importants sur 1-2 ans

Avantages :

✓ Doublement du plafond = récupération fiscale plus rapide

✓ Imputation sur le revenu global = réduction d'impôt immédiate (pas besoin d'attendre d'avoir des revenus fonciers)

✓ Applicable sur l'existant : pas besoin d'acheter un bien neuf, ça marche sur votre patrimoine actuel

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📈 Impact sur le marché

Pourquoi ça va booster les ventes ?

1. Incitation à acheter des biens à rénover : avec 21 400 € déductibles par an, un investisseur peut absorber ~50 000 € de travaux en 2-3 ans avec une forte défiscalisation.

2. Relance du marché des "biens à potentiel" : les appartements vétustes, les maisons à remettre aux normes deviennent attractifs pour les investisseurs.

3. Fluidité du marché : les vendeurs de biens anciens trouvent plus facilement preneur.

Amélioration du parc locatif :

- Rénovation accélérée : avec un avantage fiscal doublé, les travaux sont lancés plus vite

- Remise aux normes : électricité, isolation, chauffage → logements plus sûrs et confortables

- Moins de vacance : un bien rénové se loue mieux et plus vite

N° 2: A suivre le Décryptage des 3 autres mesures qui vont changer la donne.