Micro-foncier renforcé : 50% d'abattement jusqu'à 30 000 € de revenus

Analyse détaillée et exemples chiffrés**

Après des années de déclin de l'investissement locatif, la loi de finances 2026 pose enfin les jalons d'une relance du marché de l'ancien. Contrairement aux dispositifs précédents (Pinel, Denormandie), cette réforme cible la rénovation énergétique et offre des leviers fiscaux puissants pour remettre les passoires thermiques sur le marché.

Décryptage des 5 mesures qui vont changer la donne.

🔍 Comment ça marche ?

Le micro-foncier est un régime fiscal simplifié pour les petits propriétaires-bailleurs. Au lieu de déclarer vos charges réelles, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire sur vos revenus locatifs.

Jusqu'en 2025 :

- Abattement : 30%

- Plafond de revenus : 15 000 € par an

À partir de 2026 :

- Abattement : 50%

- Plafond de revenus : 30 000 € par an

👉 Vous êtes imposé sur seulement 50% de vos loyers, et ce, sans avoir à justifier de charges.

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💡 Exemple concret : Studio loué

Situation :

- Vous louez un studio : 650 €/mois

- Revenus annuels : 650 × 12 = 7 800 €

- TMI : 30%

Régime micro-foncier (nouveau 50%) :

- Revenus déclarés : 7 800 € × 50% = 3 900 €

- Impôt sur le revenu : 3 900 × 30% = 1 170 €

- Prélèvements sociaux : 3 900 × 17,2% = 671 €

- Total fiscal : 1 841 € (soit 23,6% des loyers)

Ancien régime micro-foncier (30%) :

- Revenus déclarés : 7 800 € × 70% = 5 460 €

- Impôt sur le revenu : 5 460 × 30% = 1 638 €

- Prélèvements sociaux : 5 460 × 17,2% = 939 €

- Total fiscal : 2 577 €

👉 Économie avec le nouveau régime : 736 € par an (28,5% d'impôts en moins)

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✅ Pour qui c'est intéressant ?

Profil idéal :

- Petits propriétaires-bailleurs avec 1 à 3 biens locatifs

- Ceux qui ont peu de charges (pas de travaux, bien déjà rénové, pas d'emprunt ou presque remboursé)

- Ceux qui veulent simplifier leur déclaration (pas de justificatifs de charges)

Avantages :

✓ Simplicité administrative : pas de liasse fiscale, pas de justificatifs

✓ Abattement généreux : 50% = fiscalité allégée

✓ Accessible : jusqu'à 30 000 € de revenus (soit ~2-3 biens en location)

⚠️ Limite : si vous avez beaucoup de charges (travaux, intérêts d'emprunt importants), le régime réel sera plus avantageux.

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📈 Impact sur le marché

Pourquoi ça va booster les ventes ?

1. Attractivité de la petite location : avec une fiscalité allégée, acheter un studio ou T2 pour le louer redevient rentable.

2. Encouragement aux primo-investisseurs : régime simple et fiscalité douce = barrière à l'entrée plus faible.

3. Remise sur le marché de biens loués : certains propriétaires découragés par la fiscalité pourraient relancer leur activité locative.

Amélioration du parc locatif :

- Maintien de l'offre locative : les petits propriétaires ne vendent plus leurs biens, ils continuent de louer

- Stabilité pour les locataires : moins de ventes = moins de changements de propriétaires = plus de sécurité

- Accessibilité : les petites surfaces (studios, T2) restent disponibles à la location (important pour étudiants, jeunes actifs)

N° 2: A suivre le Décryptage des 2 dernieres mesures qui vont changer la donne.