MNP maintenu : l'amortissement sans limite

Analyse détaillée et exemples chiffrés**

Après des années de déclin de l'investissement locatif, la loi de finances 2026 pose enfin les jalons d'une relance du marché de l'ancien. Contrairement aux dispositifs précédents (Pinel, Denormandie), cette réforme cible la rénovation énergétique et offre des leviers fiscaux puissants pour remettre les passoires thermiques sur le marché.

Décryptage des 5 mesures qui vont changer la donne.

🔍 Comment ça marche ?

Le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) permet de louer un bien meublé et de bénéficier d'un régime fiscal ultra-avantageux :

- Amortissement du bien et du mobilier sur 20-30 ans

- Déduction des charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, travaux, etc.)

- Bénéfices non commerciaux (BNC) au lieu de revenus fonciers

- Possibilité de récupérer la TVA (sous conditions, notamment en résidence services)

Crainte en 2025 : certaines rumeurs évoquaient une limitation de l'amortissement à 2% par an.

Confirmé en 2026 : le LMNP conserve son amortissement avantageux, sans limitation.

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💡 Exemple concret : Appartement meublé

Situation :

- Appartement meublé acheté : 200 000 €

- Mobilier : 10 000 €

- Amortissement du bien : 200 000 / 25 ans = 8 000 €/an

- Amortissement du mobilier : 10 000 / 7 ans = 1 429 €/an

- Total amortissement annuel : 9 429 €

Revenus locatifs :

- Loyer mensuel : 1 100 €

- Revenus annuels : 13 200 €

Charges déductibles :

- Intérêts d'emprunt : 4 500 €

- Taxe foncière : 1 200 €

- Assurance, charges de copropriété, etc. : 1 500 €

- Total charges : 7 200 €

Résultat fiscal :

- Revenus : 13 200 €

- Charges : 7 200 €

- Amortissement : 9 429 €

- Résultat : 13 200 - 7 200 - 9 429 = -3 429 €

👉 Vous êtes en déficit, donc zéro impôt sur vos revenus locatifs meublés, et ce pendant de nombreuses années.

En cash-flow réel :

- Loyers encaissés : 13 200 €

- Mensualités de prêt (capital + intérêts) : ~12 000 €

- Charges payées : 2 700 €

- Cash-flow : -1 500 €/an

Mais fiscalement, vous ne payez rien (voire vous réduisez vos autres impôts si vous êtes en micro-BIC).

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✅ Pour qui c'est intéressant ?

Profil idéal :

- Investisseurs dans le meublé (étudiants, résidences services, Airbnb)

- Ceux qui veulent maximiser la rentabilité (loyers meublés 10-20% plus élevés que le nu)

- Investisseurs à TMI élevé qui cherchent à neutraliser fiscalement leurs revenus locatifs

Avantages :

✓ Amortissement puissant : peut neutraliser l'impôt pendant 15-20 ans

✓ Loyers plus élevés : meublé = loyers supérieurs de 10-20%

✓ Flexibilité : baux plus courts (1 an renouvelable), plus facile de reprendre le bien

✓ Cumul possible avec d'autres dispositifs (Censi-Bouvard en résidence services)

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### 📈 Impact sur le marché

Pourquoi le maintien du LMNP est crucial ?

1. Offre de logements meublés : avec la hausse de la mobilité professionnelle et étudiante, la demande de meublés explose.

2. Attractivité de l'investissement locatif : le LMNP reste un des rares leviers fiscaux puissants pour les investisseurs.

3. Professionnalisation du parc locatif : le LMNP incite à proposer des logements bien équipés et de qualité.

Amélioration du parc locatif :

- Logements meublés de qualité : obligation de respecter une liste de 11 équipements minimum

- Réponse à la demande : étudiants, jeunes actifs, expatriés trouvent plus facilement un logement adapté

- Rénovation : les investisseurs LMNP rénovent souvent pour maximiser l'attractivité

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